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法律常识——房产车产篇

小魔童：胖 sir，你对法律有钻研吗？

胖 sir：没有嘞，我想我应该是个法盲

小魔童：哦？应该？那么你和我一样就是个法盲，那咱们能够开始学习一下法律呗，有恃无恐，行走江湖，还是要备一些防身之术吧

胖 sir：哦？那你给我说说你最近学的？

明天咱们来说一说对于 房产车产 的法律常识

如下有几个案例，看看在你的身边有没有相似的状况，如果有纯属雷同，吸取经验，如果没有，还请留个印象，必要时候能够拿起法律的武器，爱护本人。

小魔童整顿了如下几个案例以及相应的解析，心愿读者能有所播种。

购房签约

• 小 a 于 2007 年 5 月购得一处商品房，并在领取首付款后顺利办妥银行按揭贷款，尔后因为工作调动小 a 需去别的城市工作，小 a 想退掉已购买的房子，然而小 a 不晓得如何解决已缴纳的首付款和局部按揭的房子，他是否要求退掉房子呢？

小 a 不能退掉房子，他只能与开发商及银行协商解决。

依照合同法规定，依法成立的合同，当事人该当依照你约定履行本人的任务，不得擅自变更或解除。

小 a 与开发商签订了交易屋宇合同，又与银行签订了按揭贷款合同，就该当依照约定履行本人的任务依照合同法规定，依法成立的合同，当事人该当依照你约定履行本人的任务，不得擅自变更或解除，则将承当违约责任。

• 开发商能够随便进步售楼房价吗？

不能够。

因为物价的涨落对于房地产开发公司无疑是商业危险的一种其抉择了，从事这一商业活动就该当思考到此危险的存在，而其在商业利润的驱动下的人违心承当，当然也要承当可能的危险损失。

• 未写进合同的赠送内容有法律效力吗？

小 a 与某房地产公司签订的认购约定，房地产公司将送给小 a 天台花园 90 平米，双方同意此认购书。

并签订正式预售合同前无效同年 4 月，房地产公司与小 a 签订了房地产预售合同，但合同中未按约定赠送花园典礼，小 a 要求房地产公司按认购书的约定赠送被开发商回绝。

小 a 是否以认购书上的内容要求开发商赠送天台花园呢？

不能，

但能够要求开发商给予肯定的经济弥补，天台属于整栋楼的整体所有人共有，而不应属于某个业主所有开发商称其赠送给某个业主形成了对其余业主对天台使用权的侵害，其赠送行为是有效的，其有效的赠予行为形成对胡先生的守约。

• 一房多卖怎么办？

小 a 在县城买了一个门市，这个门市比拟大，有几十个人合买，小 a 只买了其中一间，然而卖房的人同时把这一间房子卖给了几个人，大家都只签了售房合同，没有办房产证，当初卖房的人跑了小 a 怎么办？

小 a 能够要求开发商承当民事抵偿责任，如开发商携款叛逃，还可能涉嫌刑事欺骗，可向派出所报案，将其抓获后对小 a 的损失予以抵偿。

• 对于定金

小 a 与某开发商签订了一份屋宇认购书，并领取了定金 3 万元约定 7 日内与开发商签订商品买卖合同，交易条件以单方所签合同为准.

如逾期未签订商品房买卖合同，定金不予退还之后单方就个别问题无奈达成一致意见，小 a 要求退还定金但受到回绝.

请问小 a 可能要求开发商退还定金吗？

可能退还。

导致合同未能签订的起因是，单方未能就商品房买卖合同内容达成一致意见，这个结果不能归责于小 a 一人，因单方都不存在过错，所以开发商应该退还小 a 的定金。

也就是说有两种状况

1. 第 1 种状况，如果是因为买方集体起因悔约，那么买方须要承当定金的损失，买方不能要回定金。
2. 第 2 种状况，如果是因为买方和卖方，因为房屋买卖合同中的条款没有达成统一，在这种状况下买方是能够要求卖方偿还定金的，且必须偿还。

• 购房反悔了怎么办？

小 a 与小 B 签订了购房合同。

小 B 将一处住宅以 10 万元的价格让给小 a，并约定往年 8 月份交房时付清余款，然而起初小 B 忽然反悔不卖了，小 a 能够要求法院断定小 B 持续履行合同吗？

能够要求小 B 持续履行合同，此问题是对方中途反悔属于守约行为。

• 房价上涨是否能够退房？

小 a 买了一套商品房，每平方米 1.2 万元并领取了 30% 的首付，可是过了半个月同样户型的房子每平米降到 1.1 万元，这样算下来小 a 的房子整整降了 10 来万，请问小 a 能够退掉房子以现价购买吗？

小 a 无权退房，依据最高人民法院对于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，出卖人及开发商在屋宇交付工夫屋宇品质面积误差，规划设计权力瑕疵，虚伪承诺提早办证等方面存在守约行为时，业主方可行使法定合同解除提出退房或提价弥补。
已购屋宇价值的上涨并不形成开发商守约的法定事由，如业主没有确切证据证实开发商存在守约的事实，那么小 a 是无权要求退房的。

这个锅，只能本人背了。

• 未交付使用的期房是否能够转让？

事实当中，我国法律并没有禁止商品房预售合同的预购人转让本人预购的商品房，但如果预购人本人与开发商在合同中约定，预售商品房转让的条件或限度，就必须遵守合同约定。

也就是说只有买方没有和开发商约定未交付使用前房子不能转让给他人，那么买方就能够将本人的房子转让。

房屋贷款与抵押

• 小 a 贷款买了一套房子，因为间断加息，他感到还款压力，起初小 a 将本人的一处店铺发售后预办理提前还款，当他去银行办理相干手续时，银行人员说贷款未满一年不能办理提前还款，否则以守约解决小 a 很纳闷提前还款还守约吗？

这是属于守约的，这是一种双方守约行为

一般来说，当购房人与银行依法签订了抵押贷款合同后，自合同立刻失效之后，单方应按规定履行

作为银行再为购房者作出房贷是付出了肯定的人力老本，如果购房者在一年之内提出提前还贷的申请，无疑会打乱银行的失常打算，因而银行要求购房人承当肯定的违约责任是非法的。

• 房屋买卖合同解除按揭贷款怎么办呢？

小 a 购买了一套屋宇合同签订后，并依照约定缴纳首付款，在指定的银行办理了按揭手续之后，她发现楼盘有问题，也是与开发商交涉，最终批准解除合同并返还首付款，并且给她肯定的弥补

那么房屋买卖合同解除了按揭贷款合同是否也随之解除？

并没有随之解除，按揭贷款合同并不是房屋买卖合同的从合同房屋买卖合同解除贷款，合同不会随之解除，只有购房者或者银行提出解约弥补能力解除。

也就是说小 a 能够被动申请银行解除按揭合同。

起因是商品房买卖合同被确认有效或者撤销解除，以致商品房担保贷款合同的目标无奈实现。

• 单方夫妻其中一方不批准，能把房子抵押进来吗？

小 a 和小 B 结婚 5 年了，小 a 想把本人的房子抵押进来，为了做生意，然而小 B 不批准，小 B 保持不批准的话，小 a 能够把房子独自抵押进来吗？

不能够的

因为他们寓居的房子是夫妻独特共有财产，依据法律规定在独特共有关系续存期间，局部共有人擅自处罚共有财产的，个别认定有效。

房屋产权与注销

• 小 a 和小 B 签订了一份房屋买卖合同合同约定，小 a 将本人一套商品房卖给小 B，小 a 需在当年 12 月底前帮助小 B 办理产权过户手续小 B 付清了房款，小 a 也交付了屋宇，尔后小 a 反悔并示意违心退还小 B 返款，小 B 未批准，在要求小 a 按约办理过户手续遭拒后向法院起诉那么请问已卖进去的房子，小 a 能再要回来吗？

小 a 是不能要回房子的

并且小 a 与小 B 之间的买卖合同体现了单方的实在意思，且还款两清，小 a 回绝为小 B 办理产权变更手续的行为侵害了小 B 的合法权益

因而小 a 应帮助张小 B 办理屋宇过户手续。

• 开发商迁延，业主拿不到房产证怎么办？

06 年 5 月小 a 在某社区购买了一套房子，开发商承诺在交房之日起三个月内为其办理房产证逾期未办理，并向其领取 1% 的违约金

06 年 12 月小 a 拿到房子钥匙，可是到了 08 年 1 月小 a 仍未拿到房产证，小 a 屡次与开发商协商此事没有后果，并且开发商也没有依照承诺向小 a 领取 1% 的违约金

那么小 a 能够怎么办？

小 a 能够要求开发商退房还款并抵偿其损失。

我国法律规定房地产开发企业该当帮助商品房购买人办理土地使用权变更和屋宇所有权登记手续，开发商在交房后的一年工夫里都未为小 a 办理房产证

我国法律规定因为出卖人的起因导致买受人无奈办理屋宇所有权注销买受人申请解除合同和赔偿损失的，应予以反对。

物业纠纷

• 小 a06 年 9 月买了一套商品房，07 年 3 月交房的时候物业管理费为 0.9 元每平方米，但 08 年收到物业管理公司书面通知要求按每年 6.54 元每平方米缴纳，对此小 a 不能承受，他该怎么办？

这件事件是物业公司的做法不对

如果物业公司要跌价，应该与业主对该物业服务合同进行协定补充，并且应经专有局部占修建总面积过半数的业主且占总人数过半的业主批准

如果对该免费有异议，除单方协商外也可向县级以上人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管部门申述。

• 家中被盗，物业公司是否要承担责任？

08 年 3 月，小孔早上起来发现家中被盗，小偷是从客厅窗户爬进来的，本人的手提电脑，手机现金都被偷走了，大略价值 3 万元

之前的小区也屡次产生被盗的事件，小孔认为是物业公司疏于治理未渎职者导致偷盗，案件多次产生该当承担责任

那么物业公司有必要承当抵偿的责任吗？

这个是须要看小孔与物业签订的物业管理服务合同外面是否有明确的阐明

若物业管理服务合同外面有明确的阐明该条目，那么物业公司是必须承当法律责任的。

• 业主向物业公司缴纳停车费，汽车被盗，物业公司是否抵偿？

07 年 1 月小 a 入住某小区，并按规定每季度向物业公司缴纳停车占地费 700 元

当年 5 月的一天小 a 的汽车被盗，于是向物业公司反映并报案，但公安机关未查出立功嫌疑人，起初小 a 要求物业公司承当抵偿责任

但物业公司以单方未签 订保存合同 为由回绝，那么物业收了停车费是否形成保存关系呢？

物业公司该当予以抵偿

物业公司作为小区的施行管理者，该当负责小区的平安工作，但其却在小区的平安治理上存在破绽，导致小 a 的汽车失落

所以该当承当肯定的法律责任。

• 物业管理费是从业主入住才开始交吗？

06 年小 a 买了一套房，当年 11 月进行屋宇验收，小 a 发现有多处装修品质问题回绝受访，07 年 1 月初物业公司要其再次验收小 a

还是发现仍存在 3 处问题，当年的 6 月问题解决后他才入住，物业费应从什么时候开始交呢？

物业费应该从购房人验收合格之日开始算

小 a 应该从 07 年 1 月开始缴纳物业费，为什么呢？尽管理论的问题是在 07 年 6 月解决他才入住的，但实际上 07 年 1 月的时候再次验收呈现的三处问题，曾经不存在影响实现合同的品质瑕疵了

也就是说小 a 应该依照商品房预售合同的约定接管房而不得回绝。

• 业主与前物业公司的约定，对新物业公司还无效吗？

06 年小 a 与 a 物业公司签订合同，不承受其负责的小区供暖服务

07 年 B 物业公司接手小区的供暖服务 B 物业公司要求小 a 领取 06 年以来的供暖费被回绝，小 a 称 B 物业公司多是供暖单位无权要求其领取供暖费，且本人在入住之初就曾经约定不承受小区供暖

小 a 的理由是否成立呢？

小 a 只须要缴纳 07 年开始 B 物业公司共有局部的供暖费即可

另外小 a 与 a 物业公司签订的协定，对于 B 物业公司是不具备约束力的。

• 因装修漏水导致电梯停运，该当由谁来承当？

小 a 与小区物业公司签订服务协定，其中供暖设施一栏为空白，并注明所有拆改局部呈现问题造成的损失由业主承当

一天夜里小 a 家暖气跑水小 a 向物业公司报修，工作人员赶到现场无奈及时管制，导致水漏到电梯里，导致两部电梯无奈运行，预先物业公司要求小 a 承当电梯的培修费用

那么培修费用谁来出？

维修费应该由小 a 和物业公司独特承当

第一小 a，对其拆改行为造成的漏水该当为其行为所造成的侵害结果承当相应的抵偿责任

第二小 a 在告诉物业公司屋宇漏水后，物业公司该当意识到漏水会影响电梯的失常运行，可是当问题呈现之后，无法控制水流到电梯之后才敞开电梯总闸，是其采取措施不当，该当承当一部分责任。

• 物业公司有权对业主罚款吗？

07 年 6 月业主小 a 入住本人新购的屋宇入住后，小 a 家装了阳台遮阳蓬，同小区物业发现认为小 a 家装的遮阳蓬的行为使其总体规划不协调影响好看

物业屡次要求李某拆除没有后果的状况下，决定对小 a 罚款 1000 元，并让他在三天之内缴纳，如果没有缴纳 1000 元，将采取停电停水的措施进行制裁

物业有权对小 a 采取如此制裁吗？

物业无权制裁物业没有权力做这样的事件

依据中国人民共和国行政处罚的规定，行政处罚应由具备行政处罚权的行政机关在法定职权范围内施行物业，不是行政机关不具备行政处罚权，无权对业主采取处罚措施只有供电人才能够依照国家规定的程序终止向用电人供电

而物业在任何状况下都无权对业主采取断水断电的措施。

合同法第 182 条用电人该当依照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费，用电人逾期不交付电费的，该当依照约定领取违约金，经催告用电人在正当期限内仍不交付电费和违约金的，供电人能够依照国家规定的程序停止供电。

屋宇拆迁

• 拆迁范畴内的屋宇是否出租？

08 年小 a 租了一间房，跟房主签订了为期半年的租赁合同，并一次性领取了 1000 元押金以及三个月的房租，不久小 a 得悉搬过去之前曾经有拆迁布告，告知小区要拆迁

如果屋宇真的被拆小 a 是否要回房租及搬家的损失？

小 a 能够要求要回房租及搬家的损失

房主明知屋宇也在拆迁范畴之内，还与小 a 签订租赁合同违反了行政法规的强制性规定，故租赁合同有效。

• 屋宇在未过户的状况下，拆迁款给谁？

08 年 12 月，小 a 把本人的房子卖给了小 B，小 B 付清了房款合同中约定购房后单方必须在两个月内办理过户手续，否则守约

小 a 把房产证国有土地使用证的证件都给了小 B。09 年 1 月市拆迁办与小 B 签订了拆迁弥补协定，抵偿小 B 18 万元房子曾经被拆除

那么在未过户的状况下拆迁款应给谁？

应该给小 a

尽管两个人曾经签订了房屋买卖合同，然而因为没有办理房屋买卖过户手续，因而屋宇的所有权还是属于小 a。

• 家庭外部如何调配屋宇拆迁补偿款？

小 a 父亲将一套住房过户到小 a 名下曾经有三年了，但房子始终由小 a 的父亲和母亲寓居，当初小 a 为了不便本人的孩子上学，想搬过去和父亲一起寓居，但小 a 父亲不肯说小 a 和他争房子住

当初开发商要拆迁，该房这房子是归小 a 还是归小 a 父亲？补偿款又是如何调配？

小 a 有权住这个房子，并且拆迁款是给小 a

至于拆迁补偿款，在家庭外部如何调配，这个须要小 a 与家人自行协商。

• 被拆迁人有权晓得屋宇拆迁评估报告吗？

一家工厂承租闲置工地，自建加工车间以及加工制作的设施对原土房进行大修，08 年 9 月当地建委发布公告，在该工厂所在范畴内进行拆迁

09 年 3 月评估公司进行评估，但始终没有通知该厂评估后果，该厂屡次找了无关部门询问，他们都说评估报告是窃密的

那么该厂有权晓得评估后果吗？

该厂有权晓得评估后果，房子是属于该厂自建，该厂为被征收人

法律规定屋宇征收部门该当将分户的初步评估后果在征收范畴外向被征收人公示。

并且评估报告窃密，这种说法是谬误的。

• 未经行政裁决，屋宇是否被强制拆迁？

因旧城革新小 a 的房子被布局在拆迁范畴内拆迁人就拆迁弥补安置事项与小 a 屡次协商，因为小 a 家人口众多始终无奈达成协议拆迁，拆迁人曾经向屋宇拆迁治理部门申请了行政裁决

在行政裁决没有做出的状况下，屋宇能被强制拆迁吗？

不能拆迁裁决是强制拆迁的前置程序，必须有拆迁行政裁决能力进行强制拆迁。

• 租房期间遇到拆迁是否撤销合同？

08 年 3 月，小 a 租了一家门面，筹备开理发店，租期两年，然而小 a 花了 2 万元装修费装修之后刚倒闭不到一周就有人在小 a 的理发店外墙上写了个拆字

于是小姨找到房东要求终止租房合同，并且抵偿小 a 的装修费，房东却说他也不晓得房子要拆

可是听其他人说早就下过告诉，小 a 是否有权撤销该合同？

当然有权小 a 能够到拆迁办取证

如果有证实房东早已接管到拆迁告诉，在明知屋宇要拆迁的音讯下，为了达到订立合同目标，成心隐瞒事实假相与小 a 签订租赁合同，这是属于欺骗。

车的购买和培修

• 修理机动车不当，出了问题能够要求无偿返修吗？

小 a 的出租车呈现机械故障，经修理厂测验是化油器老化，须要更换

修理厂的老板问小 a 是要更换好一点的还是个别的并通知小 a 个别的是没有保修期的，小 a 批准换一个，个别的刚换上，不到三天化油器又坏了，于是小 a 找到修理厂要求返修

但修理厂的老板却以过后有约定为由不予理睬，那么小 a 可否要求修理厂进行无偿返修呢？

必须能够呀

依据相干法律规定，不论修理厂对小 a 出租车进行的是何种级别的保护，其品质保证期最短也是 10 天

可是小叶的车辆在修理后不出三天就呈现了培修品质问题，所以修理厂应该对其进行无偿培修。

• 刚提的新车有伤害，是否要求更换？

小 a 08 年 7 月在某汽车经销处购的新车，一辆当年 8 月小 a 发现车门上有一道显著的裂缝，经维修中心认定车门是出厂后受损并从新喷漆的小 a 找到经销商，以车存在品质问题要求更换新车

而经销商则称车门有伤害，并不能认定车的其余部件也有问题，只批准培修而不批准更换或退款，小 a 如何维权呢？

小 a 能够要求经销商给其更换

我国法律规定销售者不得以不合格产品假冒合格产品，本案中的经销商将通过喷漆的不合格产品假冒合格产品卖给小 a，其行为曾经形成了以欺诈伎俩签订合同，所以该合同有效。

• 没有按时换证，车管部门就能够进行登记吗？

小 a 是一名机动车驾驶员，一日他在承受执勤交警例行查看时被告知，因为没有按时申请换证，他的机动车驾驶证曾经被当地车辆管理所所登记，交警以无证驾驶为由对小 a 进行处罚

小 a 没有及时去换证，车管部门就能够进行登记吗？

在我国机动车驾驶证有不同的有效期限，机动车驾驶人该当在机动车驾驶证无效期满前 90 日外向机动车驾驶证核发地或者核发地以外的车辆管理所申请换证

未按时申请换证的机动车驾驶人必须承当相应的法律结果，机动车驾驶人如果超过机动车驾驶证，有效期一年以上，未换证的驾驶证核发地车辆管理所能够依法登记其机动车驾驶证。

• 经销商守约，消费者是否要求双倍返还定金？

08 年 2 月，小 a 与某汽车销售商签订了新车订购合同，并交付定金，约定 08 年 4 月如果因小 a 本身起因要求变更或勾销购车，定金不予退还

当年 3 月汽车销售商称国家消费税上调，汽车也随之跌价，小 a 未批准并要求汽车销售商承当违约责任，要求经销商双倍返还定金，小 a 的主张是否失去法院的反对？

法院必须反对

我国法律规定，当事人一方明确示意或者以本人的行为表明不履行合同任务的，对方能够在履行期限届满之前要求其承当违约责任。
在本案中也就是说汽车销售商在合同履行期届满前，双方进步车辆价格，并明确示意将不按合同约定的价款履行义务曾经形成守约，该当承当违约责任。

• 买了未付清车款的车辆怎么办？

小 a 将本人的一辆运输车卖给小 B，小 B 付了一半的款额，给小 a 出具一张欠条，并注明还款工夫，单方未办理车辆过户手续

尔后小 B 将车卖给小 C，单方在交易手续中注明车牌号码，并保障该车所有遗留问题以小 B 承当，起初因小 B 迟迟未领取小 a，残余车款小 a 将车从小 C 处开走

那么小 C 该怎么办？

小 C 该当要求小 B 返还购车款

作为买方的小 C，尽管给付了车款，而小 B 也向其交付了车辆，但小 B 在获得出卖汽车的权力上自身存在瑕疵，成心瞒哄了还欠小 a 车款的理论状况

曾经形成守约，其行为显著具备欺诈性质。

以上别离整顿了 6 个小模块的法律常识，心愿可能对大家有用

• 购房签约
• 房屋贷款与抵押
• 房屋产权与注销
• 物业纠纷、屋宇拆迁
• 车的购买和培修

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作者：小魔童哪吒