买房对于任何一个漂一族来说都是头等大事，很多时候，老有读者问我，年轻人到底要不要买房，我始终给的倡议是：要，然而要不自量力。
这里就是必须要提到，买新房与买二手房，新房购买间接去开发商销售核心就能够了，个别的流程无非就是看房，付首付款，合乎同，贷款还贷，而后就等新房交房。
明天，民工哥次要和大家聊一聊二手房交易这两头的流程以及一些须要留神的事项。
因为，很多刚需群体可能对于新房（有时候又叫期房）工夫上期待不了，比方：小孩要上学等状况，所以，也会间接思考二手房。
二手房交易流程
- 1、按需量力抉择购买房源
- 2、分割中介看房
- 3、沟通房价及相干事项
- 4、签定存量房交易合同与房产经济服务合同
- 5、付定金
- 6、提交贷款材料（全款的请疏忽）
- 7、不动产注销核心开具证实（是否具备限购条件下购买资格）
- 8、贷款银行办卡（前期还贷银行开卡）
- 9、签定资金托管协定
- 10、首付款托管办理
- 11、银行贷款预审告诉
- 12、交税过户
- 13、银行办理产权抵押
- 14、期待银行放款（你贷款的局部款项）
- 15、与原业主交接物业等相干的手续办理
- 16、去放款银行办理结款（你的首付 + 贷款将一次性钱额领取给原业主）
- 17、整个交易实现
1、按需量力抉择购买房源
对于刚需购房者，这点必须首先要思考的，否则前期还贷、生存、工作的压力会很大水平上影响你的生存品质。
所以，你手上的资金是决定你买房的要害，好的地区、学区，必定是比其它的地点贵一点。在抉择的时候，肯定不能没有本人的心里打算，不然，这样很容易失去好的购房机会。
- 手上的资金须要笼罩到以下几点：
- 1、房子的总首付是多少，各地不同，有 3 成，4 成，5 成。。。
- 2、各种税费是多少
- 3、中介服务费是多少
这里给大家计算个例子，比方：某二手房 80 平总价 200 万，那么须要筹备的资金总额如下： 以上的问题解决之后，就能够在网上去先选择性看房，设定肯定的条件，比方：总价在多少范畴？学区是什么样的？楼层？面积？等等状况。
网上平台看房，倡议还是抉择大的平台，这里我就不举荐平台，否则会有广告嫌疑，大平台个别房源、房价等信息都绝对比拟实在牢靠，会省去一些不必要的麻烦。
2、分割中介看房
网上平台看完后，心里有肯定的预期了，就能够去实地分割中介公司的业务员实地看房。
这里，必定有很多人会讲，干吗要找中介？花那钱。。。其实，不然，业余的事还是得交给业余的人做，有些钱能够省，有些钱不能够省。大家能够看看前面的流程，就晓得这其中的起因了。
3、沟通房价及相干事项
如果看中某套房子，而且房价、户型、装修等比拟合乎心理预期，这时就会进入房价的沟通环节，这一环节也是比拟重要的节点，毕竟关乎到钱。
一般来说，首先你能够让中介业务员先去和现业主沟通，探一下业主的心理预期，而后，你也能够参考一下此小区雷同户型的价格，以及你对这套房子的心理预期。
然而，民工哥倡议你买房不像买菜，总房价不太可能会降落很多（当然是在挂牌价格合乎市场价格的前提下，如果现业主的挂牌价格远高于市场，只会有两种可能：1、房东不缺钱花，不焦急着卖，2、房东自身可能是投资客或对房价冀望过高）。这类房东预计也不好谈，倡议能够换一家，别白白浪费工夫，错过其它机会。
所以，个别总价的浮动预计在 2 - 5 个点左右，也就是说总价 100 万的房子，最终能谈下来 2 - 5 万元，这也是正当的，合乎目前的市场趋势。然而也有可能不降反涨的状况，那就是你抉择的地段好、学区好、户型好，购买者较多，产生了竞争的状况。
4、签定存量房交易合同与房产经济服务合同
4 与 5 其实是同时进行的，谈好价格之后就会签定存量房（二手房的通用名称）交易合同，一式三份，你、房东、房产核心各一份。
存量房交易合同的注意事项：
- 1、留神合同当中的总房价是否正确
- 2、合同中对于房子的地址及楼层、房间号信息是否正确
- 3、沟通的首付款约定的领取工夫
- 4、贷款金额及形式
- 5、合同中对于房屋产权的形容信息
- 6、合同中的一些守约条款，无论是对于房东，还是你的束缚条款。这些注意事项都十分重要，肯定要在签字之前看认真了，特地是产权的信息，对于产权的信息准确无误，这点是中介服务其中的一项，这也是为什么要通过中介的起因。现实生活，付了钱之后，产权存在问题的状况是时有发生，真到这个时候会很麻烦。
房产经济合同：这是你与中介公司之间的合同。
同样，合同当中还是会有屋宇的信息，这里留神要与之前的存量房交易合同统一，还有就是中介服务内容及费用（这里民工哥倡议大家先谈好再签定合同），个别当初中介服务费如下：
- 中小公司：2%，个别能够谈到 1.5%，最终能够依据总价再打个折扣。
- 大平台：3%，大平台个别可谈的区间不大，然而不会是一口价，肯定要要求打折，这个钱必须省。
注：这个是房主总价的比例，如果房子谈下来价格空间大，中介服务，前面的税费就会相应的缩小。
房产经济合同，肯定要注明好如果此屋宇存在产权纠纷问题，中介是须要提前告知买方或者承当违约责任，这就是为什么要请中介的目标之一，因为很多事项你可能无奈查问或晓得。 如上图所示，产权是共有性质，那么存量房合同须要独特所有人独特签字，否则合同无奈失效，或者后续会呈现其它问题。
还有就是也得看一下其中的守约条款约定信息，以及你、中介公司所须要提供的条款约定信息。总之，签定合同肯定审慎，看好之后再签字。
个别还会签定一个补充协议，比方：房子有装修，房东送家具家电的等一些状况，能够在这个补充协议里注明。以你们三方沟通状况定。
上述步骤完之后，就须要领取肯定金额的中介服务费了，切记！开具收条或发票备用。
5、付定金
房价谈好之后，就是预付定金给房东，个别状况付 5 万左右即可，不过也还看房子的总价以及与房东的沟通决定。记得让房东开具定金收条，前面资金托管须要应用。
6、提交贷款材料（全款的请疏忽）
贷款资料，因各地的政策不同，须要的也不雷同，这里民工哥以合肥家庭为例，大体列举一下。
- 1、夫妻单方的身份证、户口本、结婚证原件及复印件
- 2、提供近两年时间段内间断缴纳一年及以上社保明细（需提前去社保核心自助机打印）
- 3、单方的支出证实及银行流水
- 4、其它须要补充的资料
- 5、单方征信明细（带上身份证去中国银行打印）
这些资料提交给中介公司，由中介公司贷款专员负责解决。
这里提一下，在合肥是须要领取 6600 元贷款服务费和 3000 过户费，这个和中介费是一起领取给中介公司的，所以中介服务合同有个补充协议上会表明。
7、不动产注销核心开具证实（是否具备限购条件下购买资格）
这个是贷款须要的资料，各地都在限购，所以须要不动产核心开具一个你的购房资质证实，中介会带你去开这个证实，各地限购条件不同，合肥为例，如下图：
8、贷款银行办卡（前期还贷银行开卡）
个别状况下，在一个月内，中介业务员会分割你去银行办卡（这个卡就是你当前还贷的卡），提醒：如果你在此银行在此之前办理过 I 类卡，在办理此卡之前须要将之前的 I 类卡降级为 II 类卡，而后在为你放款的银行办理一上张 I 类卡。
办理实现之后，记得激活，开明大额转账性能（前期从此卡转账到托管账户须要）。
9、签定资金托管协定
你、房东、中介三方同去贷款银行提交相干资料，办理资金签定资金托管协定。
这个就是让你们去签一堆的字，按银行指定要求签字（签字按手印）。本协定一式三份，你、房东、银行各执一份。
10、首付款托管办理
实现资金托管协定签定之后，将在行办理好的卡激活，而后排队取号去业余窗口办理首付款托管，托管的意思就是：将你的首付款通过你的卡转账至不动产核心专门的一存量房资金托管账户，相当于这个钱是由国家临时帮你、房东单方保存，在没有实现交易之前，这个钱是无奈支取的，此举是为了保障买、卖单方的合法权益。
这个过程也很简略，中介贷款业余会提前给你填写一个像银行存钱转账的单子，你间接去窗口办理就能够，在办理此业务之前，你须要将你的首付款转到你第 8 步办理的银行卡内，而后，银行会从你这张卡上间接将钱转账至存量房托管专用账户进行解冻。
这里须要留神：如果原业主的房子存在抵押状况，可能就会存在，房东会须要拿着你的首付款去帮他还贷款，这样房子的产权才会被解压进去，能力失常交易，否则，在这之前房子的产权是抵押给银行的，房东是无权处理交易的。
不过，这个过程也是在监管的状况下进行的，属于下当非法合规的行为，不用放心你的钱。
11、银行贷款预审告诉
下面的 1 -10 步操作实现之后，接下来就等给你贷款的银行对你的贷款资质的预审后果，如果两头须要补充资料的，能够同中介一起沟通补充资料，最终你会得预审通过的后果。
基本上不会呈现不通过的景象，如果有，那就须要从新找其它银行办理了，所以，这里提醒大家集体征信肯定不要呈现问题，这个是当初是一个很重要的资质，特地是买房、上学等状况下。
12、交税过户
贷款银行预审通过，就象征能够给你贷款了。
这个时个，中介会告诉你、房东一起去办理过户，将房屋产权过户至你的名下。 在过户之前，你须要去税务核心缴纳个税、契税、增值税，以合肥为例：
- 个税：屋宇总价 *1%
- 契税：屋宇总价 *1%-3%，
- 屋宇面积 <=90 平 首套及二套 1%，三套及以上 3%
- 屋宇面积 >90 平 首套 1.5%，二套 2%，三套及以上 3%
- 增值税：这个每个中央的政策不是很理解，合肥是 5.3%
这里是有一个概念：商品房是否满五年？是否是房东惟一住房，也就是中介公司常说的此房是满五惟一。 如果满五年就不须要缴纳增值税，如果再合乎惟一住房的条件，也就是如果买的房子唯五惟一，那么个税与增值税就不须要缴纳了。
交完税之后，你们就能够去产权注销核心办理过户了，房东会将他的产权过到你的名下，到时候不动产核心会下发新的不动产注销证书给你，下面就是你的信息了，也能够说房子当初一半是属于你了。
这里有个小提示：留神在办理过户之前，肯定要留神原业主是否将他的户口迁徙走，也就是说不是在你这个产权所属的屋宇名下，否则前面如果波及户口迁徙的问题可能会有麻烦。切记！！！如果能够，将此项条款写进房产经济合同之中，这样中介会帮你搞定。
13、银行办理产权抵押
过户实现，不动产注销核心下发新的不动产注销证书给你。
而后，你拿着你的不动产注销证书去银行办理抵押贷款手续，签定贷款合同。贷款合同无非就是你将你的房屋产权抵押给银行，而后银行给你放款，将残余款项打到你之前办理的账户当中。
这里就波及到一个利率、年限与还款形式的问题，利率个别国家都有规定基准利率，当然各地银行有不同的政策，首套合肥是 4.9%，二套上浮 20-30%。
还款形式，全国对立：
- 等额本金
- 首月还款绝对于上面的还款形式来言会多不少，而后每个月以某个既定的数值递加，比方首月还款 7000，每月递加 30，那么，第 2 月还款 6970，第 3 月还 6940，。。。。以次类推。
- 这种适宜支出比较稳定，且晋升空间稳固的人群，能够抉择这类形式，阐明就是利息会少很多，绝对等额本息的形式
- 等额本息
- 每月还款额度一样
- 这种形式比拟适宜支出比拟固定，支出晋升空间不大的人群，绝对等额本金，每月款的金额利息占了大部分，也就是说可能利息领取的较多。
至于年限，我集体倡议能贷多久贷多久，这也是普通人向银行借钱的不多的形式中的一种。
14、期待银行放款（你贷款的局部款项）
这个过程，就是银行外部流程审批工夫了，等等即可。
15、与原业主交接物业等手续办理
接到银行放款告诉之后，中介还会分割你、房东，你们三方一起去办理屋宇交接事项。比方：水、电、燃气过户，所在的物业费、水、电、燃气费等费结算办理。
而后，按着过后签定的协定或补充协议，去屋宇实地交接，比方：家具、家电、钥匙等。
16、去放款银行办理结款（你的首付 + 贷款将一次性钱额领取给原业主）
交接实现之后，那么你就得去银行签定确认，而后银行会将这些钱（去除定金之外的款项）一次性领取给原业主。
17、整个交易实现
房东收到到，你收到房子，整个交易过程实现，当初这套房子才真正属于你了，你爱怎么折腾就怎么折腾，想怎么装修就怎么装修。
总结
整个二手房的交易流程大体如此，不过各地政策不同，可能有所区别，但大体流程差不多。
须要留神和思考的事项如下：
- 1、手中的资金笼罩问题
- 2、你购房的需要是什么
- 3、中介看房与选房的预期
- 4、屋宇的产权问题（这是重点）
- 5、合同条款及付款收条
- 6、配合提供办理贷款的资料及后续过程
- 7、屋宇交接及所有费清理问题
买房是人生中的小事，在谨慎的同时也不要太过纠结，以防错过购买的最佳时机，在不自量力的前提，看准了就买，不要犹豫。
以上就是民工哥给大家分享的二手房交易过程，不肯定合乎所有的市场，有不正之处欢送斧正，欢送大家在看与转发朋友圈给有须要的敌人，也欢送大家留言分享你的购房教训或者遇到坑。